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国企豪赌地王惊爆潜规则:天价拿地再改规划

发布时间:2020-01-16 20:38:39

规划调整能否通过,豪迈的广渠路15号地王低调地等待着

提要:昨天,广渠路15号项目规划调整方案已进入最后十天的公示期。时隔半年,就在业内还深为地王开发成本担忧之时,一则公示期为 0天的规划调整却悄然出现在北京市规划委员会的网站上。

昨天,广渠路15号项目规划调整方案已进入最后十天的公示期。按照开发商中化方兴提交的申请,该项目部分地块将增加20米的建筑高度。以40.6亿天价成交后再改规划,此举将中化方兴卷入了舆论的风口浪尖。晨报记者在调查中发现,天价拿地后再通过调整规划增加利润,已成为不少地王级项目的潜规则,而斩获地王最多的国企在其中扮演了重要角色。然而,面对由此引发的舆论质疑,一向豪迈的地王收获者们却保持了集体缄默。

事件

地王寻出路天价拿地再改规划

2009年6月 0日,中化方兴投资管理有限公司决战群雄,最终以40.6亿元夺得朝阳区广渠路15号地。该地块楼面价高达16240元/平方米,堪称地王。在整个拍地过程中,中化方兴表现出的压倒众生的豪放风格,曾令业内颇为震惊。

时隔半年,就在业内还深为地王开发成本担忧之时,一则公示期为 0天的规划调整却悄然出现在北京市规划委员会的网站上。

晨报记者昨天登录市规委网站看到,根据建设单位中化方兴投资管理有限公司提交的申请,广渠路15号项目规控调整涉及两部分内容。一是在建筑规模不变的前提下,将A4-1地块建筑控制高度由60调整为80米,A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米。二是在用地面积不变的前提下,将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。

业内人士分析认为,中化方兴此举尽管没有增加可售面积,但每一个调整内容都可以成为未来产品提高售价的支撑点。例如,“拔高后多出来的住宅面积完全可以LOFT的形式落地,为产品单位面积升值;而通过调整,公建面积实际上是增加了,位置也更吸引人。”

调查

变身谋利已成国企拿地潜规则

广渠路15号地位于东四环大郊亭桥西北角。记者昨天前往现场,发现该地块所在位置只有一片杂乱的树丛,未有动工迹象。“多数地王项目都不会很快开工。项目最初的规划能否曲线调整是等待的原因之一。”一位业内人士告诉记者。

在市规委网站上晨报记者看到,调整规划的开发项目比比皆是。就在中化方兴规控调整方案公示同时,朝阳区安立路一地块也提出了调整建筑高度的申请,而此前提出规控调整的项目也不在少数。

“先拿地再调整规划,已称得上是业内的潜规则。尤其是一些地王级项目,成本压力大,规控调整也有空间。”北京炜衡律师事务所的庄清忠律师告诉记者。“调整的方法包括增加容积率、建筑高度以增加可售面积。或者不增加可售面积,通过调整楼座位置或者楼层增高的办法,增加未来产品的吸引力,以提高单位面积价格。”

晨报记者从多位业内人士处了解到,先拿地再变身的办法已经十分普遍。值得注意的是,近年来拿地势头越发勇猛的国企在其中扮演了主要角色。“国字头房企的实力和资源都十分强大,无论是自有资金还是银行授信,民企都远不是其对手,很多地王花落国企,改规划的做法在国企中已不是稀罕事了。”

据了解,早在2007年,华润置地(武汉)发展有限公司竞得的门头沟新城冯村地区(一期)居住项目用地,就大幅调整了地块容积率。而在外地,国企制造地王后再变身谋利的做法更是常见。面对符合流程、理由合理的申请,也往往处于缓解企业压力,弥补当初规划考虑不周等原因,做出妥协。

“先拿地再改规划破坏了土地交易公平性,一旦开了口子形成风气必然殃及整个市场秩序,机关的公信力也会下降,还有可能滋生腐败。但是如何有效制止这种做法,实际上存在法律空白。”庄清忠表示。

采访

面对质疑中化方兴上下缄默

中化方兴调整规划一事引发了网友热议。1月11日,一家知名门户网站出现一则热帖。“征集万人签名——万民书递送北京规划委中化方兴修改北京地王规划”引发了数以十万计网友的关注。发帖人称,将收集网友意见和签名,提交北京市规划委,希望作为是否批准广渠路15号地规划更改方案的参考。据该网站调查,82.1%的网友表示反对广渠路15号地修改规划,87.85%的网友认为事件中存在房地产潜规则。

记者第一时间采访到该项目营销副总监葛怀恩。但其表示,自己只负责后期销售,目前未到营销推广阶段,因此无法接受记者的采访,同时“也不清楚企业内部应该由谁来回答媒体的质疑”。

晨报记者又采访了该项目副总石力猛,得到的答复是“只能说调整规划和建LOFT没有关系”。石力猛还表示,根据国企的制度规定,其他关于项目对媒体的发布,由专人负责接洽,建议记者联络方兴地产综合部相关官员。

根据石力猛提供的信息,记者多次在工作时间内致电方兴地产综合部曾飞,电话却一直无人接听。截至发稿前,记者始终无法与此人取得联系。

后市观察

天价圈地未见收敛新年首拍再落国企

去年,国字号成为圈地急先锋,在北京甚至多个城市豪迈出手、不断制造地王,一度备受争议,此次广渠路地王改规划事件曝光,由此影射天价拿地的风险隐忧,更将国字号房企推到了舆论的风口浪尖。然而,这些都未能阻止央企豪迈圈地的脚步。1月7日,新年京城土地首拍落槌。中国铁建房地产集团有限公司以19.85亿的价格拿下丰台区黄土岗居住用地。地块规划建筑面积24.76万平方米。其中约一半面积建限价房和租赁房。初步估算其商品房部分的楼面价格超过12000元/平方米。

据了解,由于去年年底一系列政策的出台,加之市场近期气候不佳,导致不少企业担心预期,不敢轻易出手。因此当天参加竞拍的企业并不多。可是为数不多的竞拍者中,国字号却尽显豪放,丝毫看不出对后局的“担心”。当住总集团在17亿关口退局的时候,半路杀出的中铁建却一路情绪高涨,最终战胜融侨、金地折桂。中铁建无畏后市迷局、豪迈掷金的作风着实让人震惊,其会否成为南四环房价新的推手,也令业内颇为担忧。

记者发稿前就此事采访了中铁建旗下一项目的营销总监张鑫。但对方表示,手中项目目前正处于开盘最忙碌的时期,暂时无暇接受记者采访。并且,“中铁建旗下有多个项目,我负责的只是其中之一,不知道应该由谁来回答新年首拍项目的问题”,建议记者自行寻求相关部门接洽。

新闻纵深

国企拿地“不差钱”

民企尽显谨慎,国企却如此无畏,原因是国字号房企“有钱”——来自主业投入,国家投资和信贷支持。对于主业就是地产的国字号房企,支撑地产板块的资金自然雄厚。主业不是地产的如钢铁、冶金、粮油、化工等行业的国企,则迫于主业产能过剩的不良预期及房地产的利润诱惑,不断加大房地产副业的投入。同时,国企更易获得国家投资和银行信贷支持,而有充足资金投入房地产开发领域。

值得注意的是,尽管有中化方兴改规划曲线谋利的变通方法,但地价疯狂飙升带来风险绝非杞人忧天。国企拿地的豪迈,除了一些上市公司出于借土地储备增加投资者预期的考虑,还有一个原因,一些国企的企业运营风险和个人利益连接不紧,导致经营决策有失理性,忽视风险贸然拿地。

观点

在商言商不应成为国企豪迈的理由

事实上,对于国企疯狂圈地所积累的泡沫风险,有关部门已发出警示。1月7日,国资委副主任黄淑和表示,央企要慎重进入房地产等高风险领域。

国有企业疯狂拿地绝不是一件好事。当经济复苏的趋势刚刚显现,其基础并不牢固的时候,大肆炒作导致地价和房价暴涨,这对于房地产行业本身而言是大病未愈而透支元气。同时,国企争夺地王所营造的虚假繁荣,可能诱导更多国企和资金蜂拥而至,必然对其他实体经济产生严重的“抽血效应”,只能给宏观经济带来负面影响。

华高莱斯国际地产顾问(北京)公司副总经理公衍奎认为,目前居高不下的房价已经使土地市场的泡沫很严重,在原来就已有泡沫的市场上再放大,泡沫极易幻灭,甚至可能带来无法想象的“灭顶之灾”。

“推涨了的房价自然要公众埋单,泡沫破裂亏损了财政、亏损了银行、亏损了国企,最终埋单的还是公众。”经济学博士马洪漫说。国企绝非普通的经济实体、可以单纯追求利润最大化的目标,而应以全体国民的福祉为上,因为后者才是国企的真正所有人。国字号房地产企业不应唯经济利益至上而忽视地价推高房价伤害公众住房权利、负面影响消费结构改善等社会问题。

因此,国企对待地王的豪迈应当有所忌惮。这种忌惮不仅仅来自道德的压力,还应当寄望于清醒和严格的监管。

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