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杭州樓市庫存超7萬套政府償債前景堪憂

发布时间:2019-11-09 10:13:53

杭州楼市库存超7万套 政府偿债前景堪忧

杭州楼市全面进入下降通道

9月21日,杭州透明售房统计该市可售商品房达70183套,以目前的销售水平计,预计消化这批存量房源要超过19个月时间

上周,杭州仅成交住宅554套,环比下滑10.5%,多个楼盘连续数周零成交9月15日杭州海运国际大厦楼盘甚至出现505套退房大单,市值12.9亿元

杭州土地市场亦冰冷刺骨,截至9月22日仅转让36.3亩远郊商业用地,而宅地市场再度停摆,没有任何成交记录这对杭州的土地财政提出了严峻挑战

杭州市人大常委会8月30日审议的市本级预算执行情况审计报告显示,截至2010年底,杭州市以土地出让收入作为偿债来源的政府负债,占地方政府性债务余额达81.73%,远高于全国23.8%的水平

这份审计报告披露,杭州个别区县政府性债务偿债率突破预警指标,最高的已达62%

现有存量房可供20万人居住

截至9月21日,杭州透明售房显示可售商品房达70183套,其中住宅49143套未来几个月,杭州市场上的拟开盘数量还有很多,将有更多房源面临积压

杭州楼盘销售市场持续低迷本报从杭州市统计局获悉,前8个月杭州新建商品房销售面积452.5万平方米,比去年同期下降11.4%,环比下降8.9个百分点最近三个月,成交面积三连降

而最近新开的8个住宅楼盘,房源总量2316套,累计成交522套,成交率仅为23%9月12日~18日,杭州共成交住宅554套,环比下滑10.5%;预定252套,环比下降50%

杭州的存量房已相当于一座小型城市的规模了星浩资本资深品牌经理陈贤锋指出,这些存量房的可售面积超过800万平方米,根据杭州户均人口2.59人计算,每套房子给一户家庭居住,现有存量房可供20万人居住

陈贤锋分析,上半年杭城住宅销售额为332.4亿元,按照成交面积196.6万平方米计算,均价为16907元/平方米而800万平方米的可售房源,加上下半年预测还有400万平方米住宅供应市场,保守估计积压的销售回款超过2000亿

而据杭州透明售房公开信息,杭州楼市三巨头绿城、滨江、万科三家现有存房6183套,总可售面积达80.04万平方米按最近一个月的成交均价计算,沉淀资金就达230亿元

巨额资金无法快速回笼,已成为开发商的隐忧据上市公司半年报,杭州滨江集团经营活动产生的现金流同比下降21.66%,广宇集团下降162.82%,而莱茵置业更是高达709.81%

背在房企身上的债像雪球一样越滚越大绿城集团中报显示,截至6月30日,绿城房产销售额201亿元,仅完成今年全年目标550亿元的36.54%,负债率高达160.2%而在杭州开发多个项目的万科()资产负债率达62.4%,保利地产()达69.4%

为了减轻运营压力,杭州保利湾天地和世茂首府两楼盘近日率先深度降价,降幅达30%以上,成交均价、降幅均创2008年以来的新低

这些楼盘大幅降价并不是孤立的,而是整个楼市走势的反映中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,在经历了一系列的调控后,整个房地产行业进入了下行阶段

政府偿债前景堪忧

杭州楼市危机已传导至土地市场

今年1~6月,杭州(包括主城区、余杭和萧山)共成功出让土地107宗,约4490亩,另外有5宗地块流拍107宗土地成交金额为279.7763亿元,同比下降30.7%主城区卖土收入91.6亿元,创下了近5年来的新低,同比下降62%

2009年,杭州土地出让金达1200亿元,为全国城市第一2010年,该市本级政府性基金收入计划585亿元,其中卖地收入高达550亿元

在土地收入锐减的背后,杭州超过八成的政府债务偿还必须依赖土地收入

杭州市人大常委会8月30日审议的市本级预算执行情况审计报告显示,截至2010年底,杭州13个区、县(市)地方政府性债务余额总计960.96亿元

其中,政府负有偿还的债务达836.84亿元,占87.08%,远高于全国62.62%的总体比例;而明确以土地出让收入作为偿债来源的达683.93亿元,占81.73%,远高于全国23.8%的水平

这份审计报告披露,个别区、县(市)政府性债务偿债率突破预警指标,个别地区政府性债务偿债率突破预警指标,最高的已达62%

而受房地产市场调控影响,导致地方政府土地出让收入大幅下降2011年杭州市本级土地出让金预算收入为550亿元,比2010年减少370多亿元,降幅达40%

据中国指数研究院8月土地市场报告,8月杭州土地出让平均溢价率仅为1%,较7月下降21%

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